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  10月23日，北京市住建委下發的《關於加快中低價位自住型改善型商品住房建設的意見》，被市場稱作"京七條"。"京七條"文件要求北京市加快中低價位自住型改善型商品住房建設的相關工作，具體部署瞭包括土地出讓、套型、價格、銷售對象等在內的七項要求。可以預見的是，在將來的一段時間內，自住型用房將被北京市作為保障房工作中的重點推進。

  北京大嶽咨詢有限責任公司總經理金永祥卻持相反態度："增加小戶型供給會影響小戶型的供求並間接影響大中戶型的供求，有助於控制房價，尤其是控制小戶型房價。該政策將減少土地出讓收益，會受到下一級地方政府的抵制。走瞭很多彎路之後向正確的調控方向上邁出的這一步，在全國有推廣意義。"對於北京樓市新政會否在全國推廣，多位業內人士猜測，"未來全國推廣的可能性不大，但是有可能會引發其他城市也推出新政。"新一輪"圍剿"高房價潮或將到來。

  (本報記者於春美對本文亦有貢獻)

  原標題：北京樓市新政"圍剿"高房價

  用自住型商品房遏制房價

新聞來源http://dl.house.sina.com.cn/news/2013-10-28/08372468955.shtml

  "今年推出2萬套自住型商品房不成問題。北京市國土局公佈的已有十幾個地塊，總面積達218萬平方米。預計明年6~12月份會陸續集中面市。可以預計，明後年的市場是穩定的。"北京市房協秘書長陳志這樣向中國房地產報解析"京七條"。

內容來自sina新聞

  王玉珂認為，短期來講，增加瞭市場供應，將對購房者，尤其是夾心層提供新的選擇，對穩定房價會起到積極作用。但長遠來講，自住商品房是通過壓縮房地產企業利潤空間實現的，無疑給企業的決策帶來風險，即便企業參與建設，它們也會通過別的(非自住商品房)項目，尋求利潤的平衡。如此一來，其他項目將成為保證企業利潤的重要陣地。換言之，自住商品房有可能成為推高其他項目價格的禍首。

  業內：

  "京七條"的意義在表態

  政府：

  亞豪機構市場總監郭毅認為，市場的供需並不會因為"京七條"而有更多改變，因為從以往來看，限價房與市場沖突性不大。而限價房的執行難度主要體現在配售方面，因為價格比市場周邊低，限價房一直是地方政府手裡的肥肉，如何能公開公正地配售，讓老百姓滿意，是需要重視的問題。他估計北京市住建委提出今年的2萬套限價房，主要指的是恒大[簡介 最新動態]此前拿的沙河地塊，但那塊地的限價房主要是針對高教園區的老師來配售的，"也不會對市場產生太多影響。"據21世紀不動產北京安信瑞德市場研究部的監測數據顯示，截至10月23日的二手房掛牌房源，其中140平方米以上戶型環比增長36.8%。從網簽數據看到，成交占比環比增長0.28個百分點，並未出現大戶型拋售現象。

  在新政內容不新的問題上，北京市住建委副主任王榮武並沒有否認，他表示，盡管不出臺新的政策，但在既定政策的執行上將進行全面的升級和強化，各部門、各區縣協同聯動，狠抓落實，本市穩房價的決心堅定不移。王玨林認為，此次比過去多的內容，隻是明確瞭限價房推出的數量，在此時更多的意義在於"表態"，平息社會輿論，表示北京一直沒有松懈調控，"但是對於調控房價，感覺效果不會太大。"北京市住建委工作人員說，此次"京七條"新政，並非緊急發出，實際上也做瞭很長時間的準備，"內容很多，還需要慢慢消化。"而對具體是什麼內容，這位工作人員並未做更多解釋。

  就在業界對即將召開的十八屆三中全會出臺的長效調控機制寄予厚望之時，北京市出臺的"京七條"讓很多人開始期待，越調越高的首都房價，這次會不會真的在今年的最後兩個月實現大逆轉。

  易居中國研究院研究員嚴躍進表示，其他一線城市可能也會效仿北京，但是方法上應該會有所不同。就此問題，廣州市國土資源和房屋管理局相關人士告訴記者，"我們的政策不會有北京這麼苛刻，但也有相關意見"。

  住建部政策研究中心前副主任王玨林認為，此次"京七條"實際上並沒有太多新的內容，其核心的內容是推出自住型改善型商品房。這並非首次推出，早在幾年前就已經開始嘗試，此次隻是明確瞭未來的規模，在這幾年內，並沒有其他城市嘗試這種方式。RET睿意德高級董事王玉珂也認為，本次推出的政策，多是對過去政策的重申和強化，本質上差別不大。

  從最近的一系列事件來看，這種推斷不無道理後龍鎮二胎房貸利率。

  10月22日，國傢統計局公佈9月份70個大中城市新建商品住宅價格變動情況，與去年同月相比，北京漲幅最高，達到20.6%。當天十點一刻，北京市住建委就發佈新聞通稿，表示要解讀國傢統計局9月份房價數據。22日的新聞通稿中，重點內容就是"近期推出多塊配建自住型商品住房項目用地，年底前將形成2萬套左右供應，明年，計劃推出5萬套左右，有效滿足居民剛性自住需求。"23日下午，北京市住建委又召開新聞發佈會，強調堅持調控，而核心內容依然是提供自住型商品住房。

  未來：越調越高怪圈難破

  一段時間以來，關於北京房價的"失控說"早已甚囂塵上，而北京市場庫存的吃緊也讓人擔心。根據北京市住建委網站顯示，從年初8萬套的庫存量到現在的不足6萬套，北京樓市旋即陷入一場"庫存危機"。截至10月22日下午5時，目前北京市場可售新房及未簽約住宅的套數總計58370套，這也是自10月9日樓市庫存首次跌破6萬套以來，連續下滑的第14天。雖然還未觸及歷史最低點，但在供需矛盾一直緊張的北京，這足以成為一個"殺傷力"極強的數字。

  近幾年來，北京市純商品住宅的年供應量約在8萬套左右，如果達到40%到50%的規模，明年自住型商品房供應總量是3.2萬到4萬套，如果達到王榮武主任的要求，那麼會在一定程度上減少商品房的總體需求。

  10月24日，北京市國土資源局相關人士告訴記者：北京市國土資源局已經召開內部座談會，準備在四季度大力調整供地結構，而對於"限房價、競地價"出讓形式已經擁有方案，將於11月正式推出"競建"地塊。"北京市土地交易市場共推出土地1093公頃，其中住宅用地835公頃，再加上10月推出的157.8公頃的住宅用地，北京商品住宅的供地量將明顯超過年初制定的850公頃的供應計劃指標，但我們確保今年普通住房土地供應量在以往5年平均供地量的基礎上不低於10%，雖然隻有兩個月，但我們有信心完成任務。"北京市國土資源局相關人士告訴記者，國土局將鼓勵有關單位將自有用地用於開發建設自住型商品住房。

  據記者觀察，"京七條"最受關註的要點，是定義瞭"中低價位自住型改善型商品住房"的定價模式及未來的入市交易規則：自住型商品住房套型建築面積以90平方米以下為主，最大套型建築面積不得超過140平方米；銷售均價原則上按照比同地段、同品質的商品住房價格低30%左右的水平確定。此外，自住型商品住房購房人取得房屋所有權證後，原則上5年內不得轉讓。5年以後轉讓的，如有增值應當按照屆時同地段商品住房價格和該自住型商品住房購買時價格差價的30%交納土地收益等價款。

  一線城市"人多地少"的特征沒有辦法短期內改變，市場化的商品用地量被擠占，可能使商品房市場供求關系更加緊張。從這個角度來看，2013年北京、上海等一線城市的住房用地計劃即使全部完成，商品住宅用地供應仍將是稀缺的，這將導致商品住宅市場中長期處於上漲狀態，最終將助推樓市"階段性"爆發。

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  "由於消費層面不一樣，因此對於房地產的基本面來說，房價持續上漲的走勢不會改變。我認為整體房價走勢依然是向上，中高端商品房價格甚至可能加速上漲。"中原地產市場總監張大偉分析道。

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